El error más común en el seguro de casa en Texas es asegurar la casa por lo que vale en lugar de por lo que cuesta reconstruirla. Son números distintos, se mueven por separado, y equivocarse solo se hace visible después de una pérdida total: el peor momento posible para descubrir que quedó corto.
El valor de mercado es el número equivocado
Lo que usted pagó por su casa incluye el terreno. El terreno no se quema. Si su casa está asegurada por el precio de compra, puede estar pagando prima sobre un valor que no está en riesgo mientras carga poca cobertura sobre la parte que sí lo está.
El número que necesita es el costo de reemplazo: lo que costaría, hoy, a precios actuales de mano de obra y material en su zona, reconstruir su casa desde la losa.
En algunos mercados de Texas el costo de reemplazo está muy por debajo del valor de mercado. En otros (colonias antiguas, pueblos chicos, zonas donde escasea la mano de obra) reconstruir cuesta más de lo que la casa se vendería. Las dos situaciones son normales y las dos exigen que usted lo revise en lugar de suponer.
Por qué se movió tanto el costo de reemplazo en Texas
Los costos de construcción en Texas subieron fuerte durante la primera mitad de esta década. La madera, el material de techo, el concreto y la mano de obra calificada subieron todos, y después de una tormenta grande la demanda local se dispara y los precios suben todavía más. Un límite de vivienda fijado cuando usted compró en 2018 y nunca revisado es muy probablemente insuficiente hoy, aun si su póliza le ha aplicado un pequeño ajuste automático por inflación cada año.
Esos ajustes automáticos sirven, pero son burdos. No saben que usted terminó la cochera, agregó un patio techado, ni que el mercado de mano de obra de su condado se apretó.
El resto de la póliza se calcula a partir de ese número
La mayoría de las pólizas de casa fijan las demás coberturas como porcentajes de su límite de vivienda, lo que significa que un límite mal calculado descompone todo lo demás sin que usted se dé cuenta:
- Otras estructuras (cochera separada, taller, cerca, granero): con frecuencia alrededor del 10% del límite de vivienda.
- Propiedad personal (todo lo de adentro): con frecuencia del 50% al 70%.
- Pérdida de uso (dónde vivir mientras reparan): con frecuencia alrededor del 20%.
Aplique esos porcentajes a su propio límite y pregúntese si los resultados son creíbles. Si propiedad personal le sale en $150,000, ¿eso repondría el contenido de su casa? Para muchos hogares es generoso. Para una familia con un taller bien equipado, instrumentos musicales o herramienta seria, no lo es.
Valor de reemplazo contra valor real en efectivo
Esta distinción vale más dinero que casi cualquier otra cosa de la póliza.
El valor de reemplazo paga para reponer lo dañado con material nuevo equivalente. El valor real en efectivo paga el costo de reemplazo menos la depreciación por edad y uso.
En un techo de asfalto de quince años, el valor depreciado puede ser una fracción pequeña de lo que cuesta un techo nuevo. Muchas pólizas en Texas han cambiado específicamente el techo a valor real en efectivo o a una tabla de pago que baja con la edad, a veces en la renovación y a veces con un aviso fácil de pasar por alto. Revise qué base aplica a su techo, y después revise si su propiedad personal se liquida a valor de reemplazo o a valor real en efectivo, porque la misma lógica aplica a un sillón de diez años.
Costo de reemplazo extendido y garantizado
Algunas pólizas ofrecen un endoso que paga por encima de su límite de vivienda si reconstruir cuesta más de lo asegurado, comúnmente un 10% a 50% adicional. Existe precisamente por el escenario que Texas produce con regularidad: una granizada o un huracán daña miles de casas al mismo tiempo, los contratistas locales se llenan de trabajo, los precios brincan, y el límite que todos habían calculado con cuidado resulta corto.
El endoso normalmente es barato en relación con lo que protege. Pregunte cuánto cuesta en su póliza.
La responsabilidad civil casi siempre queda demasiado baja
La responsabilidad civil personal viene con frecuencia en $100,000 o $300,000 por default. Eso cubre el brazo roto de una visita. No cubre una demanda por lesión grave.
Subir los límites de responsabilidad es de los cambios más baratos disponibles en una póliza de casa, porque las reclamaciones severas son poco frecuentes. Si usted tiene alberca, brincolín, perro o adolescentes que reciben amigos en casa, vea $500,000 y pregunte por una póliza sombrilla personal. Una sombrilla normalmente agrega un millón de dólares de responsabilidad sobre su casa y su auto por unos cientos de dólares al año.
Lo que no está cubierto, por más alto que sean sus límites
- Inundación. Excluida de las pólizas estándar y se compra aparte. En Texas las inundaciones serias ocurren con regularidad fuera de las zonas de alto riesgo, y las pólizas de inundación normalmente tienen periodo de espera. Comprarla cuando la tormenta ya tiene nombre es demasiado tarde.
- Movimiento normal de cimentación. El asentamiento y el movimiento de suelo arcilloso, común en buena parte de Texas, generalmente están excluidos. Algunas pólizas cubren el daño causado por un evento cubierto específico, como una fuga bajo la losa. La redacción varía muchísimo entre aseguradoras.
- Mantenimiento. Un techo que falló por edad y no por una tormenta es un tema de mantenimiento, no una reclamación.
Una revisión anual corta
Una vez al año, dedíquele quince minutos a esto:
- ¿El límite de vivienda todavía refleja lo que cuesta reconstruir en su zona?
- ¿Ha hecho mejoras que la aseguradora no sabe?
- ¿Su techo se liquida a valor de reemplazo o a valor real en efectivo?
- ¿Cuánto es, en dólares, su deducible de viento y granizo?
- ¿Sus límites de responsabilidad siguen siendo apropiados para su hogar?
- ¿Tiene alguna cobertura contra inundación?
Esa es toda la revisión. Es corta, y es la diferencia entre una póliza que funciona y una póliza que técnicamente existe.